Elma Arsa

Elma İnşaat Elma Arsa

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi ve Uygulaması
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa veya gayrimenkul sahibinin, belli bir payı yükleniciye yani müteahhite devretmesiyle, müteahhitin gayrimenkul veya arsa sahibine belli sayıda bölümleri teslim etmesini ele alan sözleşmedir.

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Bu sözleşmeler hem arsa sahibine hem de müteahhite belli yükümlülükler verir. Arsa veya gayrimenkul sahibinin; kat irtifakı kurulduğunda veya temel üstü ruhsat alındığında arsa payını müteahhite devretmesi gerekmektedir. Müteahhitin de; üstlendiği inşadan arsa sahibi ile kararlaştırdığı bölümleri, projenin mimari plana uygun şekilde bitmesi ile teslim etmesi gerekir. Edimlerin karşılıklı olarak yerine getirilmesi için sözleşme ile güvence altına alınmaktadır.

Bu sözleşmelerin Noterlik Kanunu’nun 60.Maddesine göre resmi bir şekilde yani noterlikçe yapılması gerekmektedir.

Madde 60 – Noterlerin görevleri:
1. Yapılması kanunla başka bir makam, merci veya şahsa verilmemiş olan her nevi hukuki işlemleri düzenlemek,

2. Kanunlarda resmi olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukuki işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak,

3. Gayrimenkul satış va’di sözleşmesi yapmak,

–––––––––––––––– (1) 2/12/2014 tarihli ve 6572 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle, bu maddenin birinci fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “Hasta noterler Cumhuriyet savcılığı kanalı ile Hükümet tabiplerinden veya Devlet hastanesi doktorlarından” ibaresi “Noterler, hastalıkları nedeniyle” şeklinde değiştirilmiştir.

4. Bu kanuna uygun olarak dışarda yazılıp getirilen kağıtların üzerindeki imza, mühür veya herhangi bir işareti veya tarihi onaylamak,

5. Bu kanun hükümlerine göre yapılan işlemlerin dairede kalan asıl veya örneklerinden veya getirilen kağıtlardan örnek çıkarıp vermek,

6. Belgeleri bir dilden diğer dile veya bir yazıdan başka bir yazıya çevirmek,

7. Protesto, ihbarname ve ihtarname göndermek,

8. Kanunen tescili gereken işlemleri tescil etmek,

9. Bu ve diğer kanunlarla verilmiş sair işleri yapmak.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek tip değildir. 3 farklı şekilde yapılması mümkündür. uygulamada ise tek bir çeşidi sıklıkla kullanılır.

Arsanın tamamı ya da belirli bölümünde teminat olarak ipotek kurularak müteahhite devredilir. İnşaat aşamaları tamamlandıkça ipotek kaldırılır. Kısmen kaldırılan ipotek inşaatın tamamlanarak teslimi ile kalkar.
Arsa paylarının devriyle yapılan Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. İnşaat devam ederken arsa kısım kısım teslim edilir.
Uygulama da en çok karşılaşılan çeşidi ise hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de satış vaadi sözleşmesinin beraber yapılmasıdır. Böylece inşaatın yapılması ve bitince sahibine devri tek işlemle güvence altına alınmaktadır.
Şekil Şartı

Kar karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka noter tarafından yapılmalıdır.Noterliklerce yapılmayan inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Bu sözleşmenin tapuya şerhi ise taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri gibidir. Eğer taşınmazda mahkeme tarafından konulan bir tedbir varsa şerh düşülemeyecektir.

Eğer sözleşme şekil şartına aykırı olursa arsa veya gayrimenkul sahibi veya müteahhit, Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri doğrultusunda verdiklerini geri isteyebilir. Ortada geçerli bir sözleşme olmayacağı için tarafların edimleri yerine getirme yükümlülüğü olmayacaktır.

MADDE 77- Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.)

Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartına uygun olarak yapılmadıysa, ancak inşaat geri dönülemeyecek kadar ilerlemişse bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması hukuka aykırılık teşkil eder. İnşaatın ne kadar ilerlediği konusunda açılacak davada mahkeme tarafından belirlenen bilirkişinin beyanları esas alınarak karar verilir.

Eğer müteahhit üstüne düşen yükümlülüğü büyük oranda yerine getirmişse arsa sahibi sözleşmeden dönemez.

Daha önce yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde esaslı değişiklik yapılması halinde bu değişiklikler de şekil şartına tabidir.

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak inşaatın bağımsız bölümlerini üçüncü kişilere satmak isteyebilir. Bu hak kar karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı için ayrı bir sözleşme yapılması ya da şekil şartı söz konusu değildir.

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi Hukuka Uygunlukta Nasıl Yapılır?
Hukuka uygun olarak yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geçersiz kabul edilmektedir. Bu geçersiz sözleşmeye dayanarak yapılan ifalar, Türk Borçlar Kanunu’nun 77. Maddesi neticesinde istenebilir.

MADDE 77- Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.

Ancak müteahhitin arsa sahibinin yarattığı güven sonucu inşaatın büyük bir bölümünü çoktan tamamlaması durumunda, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği karşılığının istenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil etmektedir. Bu sebeple arsa sahibi direkt olarak sözleşmenin geçersizliğine dayanırsa, müteahhite karşı tazmin sorumluluğu doğacaktır. Tazmin sorumluluğu, haksız iktisap hükümlerine dayanmaktadır.

Bu noktada inşaatın büyük bir bölümünün tamamlanması hususu, mahkemenin belirleyeceği bilirkişi heyetince tespit edilecektir. İşin durumu ve niteliği, “büyük kısım” konusunda değişiklik göstermesine neden olabilir. Mahkemenin tayin edeceği bilirkişi heyeti, inşaatın çoğunluğunun yapıldığı kanaatindeyse, arsa sahibi vazgeçme hakkına sahip değildir.

Türk Medeni Kanunu Madde 2 – Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

Arsa sahibinin müteahhitle yapacağı sözleşmede, arsa sahibi talep ettiği bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara satacağını belirtebilir. Fakat bu durum resmi bir nitelik taşımak, noterlikçe yapılmak durumunda değildir.

Türk Borçlar Kanunu MADDE 167- Aksi kararlaştırılmadıkça veya borçlular arasındaki hukuki ilişkinin niteliğinden anlaşılmadıkça, borçlulardan her biri, alacaklıya yapılan ifadan, birbirlerine karşı eşit paylarla sorumludurlar. Kendisine düşen paydan fazla ifada bulunan borçlunun, ödediği fazla miktarı diğer borçlulardan isteme hakkı vardır. Bu durumda borçlu, her bir borçluya ancak payı oranında rücu edebilir. Borçlulardan birinden alınamayan miktarı, diğer borçlular eşit olarak üstlenmekle yükümlüdürler.

Bu durumda arsa sahibi ve müteahhit arasındaki sözleşmenin resmiyete aykırı olması durumunda, arsa sahibi üçüncü şahıslara sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

Bir diğer husus da; iki tarafın yapılan sözleşmeyi değiştirmeye yönelik onayı neticesinde sözleşmedeki ağırlaştırma veya hafifleştirmelerin de resmi bir şekilde gerçekleşmesi gerekmektedir.